টরন্টোর বাড়ির বাজারে দরপতন অব্যাহত আরও কমার শঙ্কা

এক সময় টরন্টোয় বাড়ি কেনা মানেই ছিল ভবিষ্যতের নিশ্চিন্ত বিনিয়োগ। কয়েক বছর অপেক্ষা করলেই দাম বাড়বে, এমন বিশ্বাস এতটাই শক্ত ছিল যে তা প্রায় অলিখিত নিয়মে পরিণত হয়েছিল। এখন সেই বিশ্বাসেই ফাটল ধরেছে। কেউ পাঁচ বছর আগে কেনা কনডো ৫০ হাজার ডলার লোকসানে বিক্রি করছেন, কেউ ক্ষতি এড়াতে বিক্রি না করে ভাড়া দিয়ে আরও অপেক্ষা করতে চাইছেন। আবার কারও সামনে অপেক্ষার সুযোগও নেই। মর্টগেজ নবায়নের পর বাড়তি কিস্তি সামলাতে পারবেন না বুঝে ব্যাংকের চাপে পড়ার আগেই বাড়ি বিক্রির তালিকায় তুলছেন। ফলে প্রশ্ন এখন শুধু কতটা দাম কমেছে, তা নয়। বড় প্রশ্ন হলো, এই পতন কোথায় গিয়ে থামবে এবং সবচেয়ে বড় খেসারত শেষ পর্যন্ত কাকে দিতে হবে?

সর্বশেষ পরিসংখ্যান দ্রুত ঘুরে দাঁড়ানোর নিশ্চয়তা দিচ্ছে না। Toronto Regional Real Estate Board বা TRREB-এর হিসাবে আগস্টে বৃহত্তর টরন্টো এলাকায় বাড়ির গড় বিক্রয়মূল্য নেমে এসেছে ৯ লাখ ৯৩ হাজার ৪১০ ডলারে। এক বছর আগের তুলনায় এটি ২.৭ শতাংশ কম। বাড়ির ধরন ও এলাকার পার্থক্য বিবেচনায় তৈরি MLS-এর মানদণ্ডভিত্তিক মূল্যসূচক কমেছে ৪.৫ শতাংশ। বাড়ি বিক্রিও কমেছে ২.১ শতাংশ।

আরও উদ্বেগের বিষয়, ২০২২ সালের ফেব্রুয়ারিতে GTA-তে গড় বাড়ির দাম উঠেছিল ১৩ লাখ ৩৪ হাজার ৫৪৪ ডলারে। অর্থাৎ সেই সময়ের তুলনায় বর্তমান গড় দাম তিন লাখ ৪০ হাজার ডলারেরও বেশি নিচে। দাম সর্বোচ্চ থাকার সময় যারা বাড়ি কিনেছিলেন, তাঁদের অনেকের সম্পত্তির মূল্য ইতিমধ্যে কয়েক লাখ ডলার কমে গেছে।

সবচেয়ে বেশি সংকটে কনডো বাজার। বিপুল সরবরাহ, কমে যাওয়া বেচাকেনা এবং বিনিয়োগকারীদের বাজার থেকে বেরিয়ে যাওয়ার চেষ্টায় এই খাতের দাম আরও নিচের দিকে যাচ্ছে। Canada Mortgage and Housing Corporation বা CMHC-ও বলছে, ২০২৬ সালে টরন্টোয় বাড়ির গড় দাম আরও কমতে পারে। তাদের সর্বশেষ পূর্বাভাসে টরন্টোর ২০২৬ সালের গড় পুনর্বিক্রয়মূল্য প্রায় ১০ লাখ ২০ হাজার ডলার ধরা হয়েছে, যা ২০২৫ সালের ১০ লাখ ৬৭ হাজার ৮৪৬ ডলারের চেয়ে কম। অনুকূল পরিস্থিতি না থাকলে দাম আরও কমে যাওয়ার ঝুঁকিও রয়েছে।

বাজারের এমন অবস্থায় ক্রেতা ও বিক্রেতা দুপক্ষই অনিশ্চয়তার দোলাচলে রয়েছেন। তবে ক্রেতা অপেক্ষা করতে পারেন। দাম আরও কমলে তাঁর লাভ। পছন্দ না হলে অন্য বাড়ি দেখতে পারেন, আরও দরকষাকষি করতে পারেন। কিন্তু বিক্রেতার হাতে সেই সুযোগ নেই। মর্টগেজ নবায়নের সময় ঘনিয়ে এলে, চাকরি চলে গেলে, আয় কমে গেলে কিংবা বিনিয়োগের কনডোর মর্টগেজ, রক্ষণাবেক্ষণ ফি ও সম্পত্তি কর মাসের পর মাস বহন করতে হলে অপেক্ষা করাটাই একসময় বাড়তি বোঝা হয়ে দাঁড়ায়। আজ ৫০ হাজার ডলার লোকসান মেনে বিক্রি না করলে আগামী বছর সেই লোকসান ৭৫ হাজার বা এক লাখ ডলারে গিয়ে ঠেকবে না, এমন নিশ্চয়তা কেউ দিতে পারছেন না।

এই জায়গায় মর্টগেজের হিসাবটিও গুরুত্বপূর্ণ। মহামারির সময় ২০২০ ও ২০২১ সালে অতি কম সুদে নেওয়া পাঁচ বছরের স্থির সুদের মর্টগেজগুলোর শেষ বড় অংশ এখন নবায়নের সময় এসেছে। পুরোনো কম সুদের চুক্তি শেষ হওয়ায় অনেককেই এখন আগের তুলনায় বেশি সুদে মর্টগেজ নবায়ন করতে হচ্ছে। ফলে বকেয়া ঋণের পরিমাণ খুব বেশি না বদলালেও পরিবারের মাসিক বাজেটে কয়েকশ, এমনকি তারও বেশি ডলারের অতিরিক্ত চাপ তৈরি হতে পারে।

কানাডার অন্যতম বড় রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ নেটওয়ার্ক Royal LePage-এর আগস্টের জরিপেও সেই উদ্বেগ ধরা পড়েছে। টরন্টোয় মর্টগেজ নবায়ন করতে যাওয়া ৩৯ শতাংশ মানুষ জানিয়েছেন, আগেরবারের তুলনায় এবার তাঁরা বেশি উদ্বিগ্ন। ৪৪ শতাংশ মনে করছেন নবায়নের পর তাঁদের মাসিক কিস্তি বাড়বে।

বাড়ির দাম আরও কমলে সমস্যাটি অন্য জায়গাতেও বাড়বে। দাম কমার অর্থ বাড়িতে মালিকের নিজস্ব অংশ বা ইকুইটিও কমে যাওয়া। তখন কিস্তি কমাতে নতুন করে ঋণের ব্যবস্থা করাও কঠিন হয়ে পড়ে। Bank of Canada-এর আর্থিক স্থিতিশীলতা প্রতিবেদনের হিসাব বলছে, বর্তমান বাড়ির দাম বহাল থাকলেও ২০২৭ সালে টরন্টো এলাকার প্রায় ৯ শতাংশ নবায়নকারী প্রয়োজন হলে ঋণের শর্ত পরিবর্তন করতে সমস্যায় পড়তে পারেন।

মর্টগেজের সুদ সামনে কমবে না বাড়বে, তারও নিশ্চিত উত্তর নেই। ২ সেপ্টেম্বর Bank of Canada নীতিনির্ধারণী সুদের হার ২.২৫ শতাংশে অপরিবর্তিত রেখেছে। কিন্তু জ্বালানির উচ্চ দাম, যুক্তরাষ্ট্রের নতুন শুল্ক এবং কানাডার পাল্টা শুল্ক মূল্যস্ফীতি আবার বাড়িয়ে দিতে পারে বলে কেন্দ্রীয় ব্যাংক সতর্ক করেছে। প্রয়োজন হলে মুদ্রানীতি বদলানোর কথাও জানিয়েছে তারা। অর্থাৎ এখনই নিশ্চিত করে বলা যাচ্ছে না, পরবর্তী পদক্ষেপে সুদের হার কমবে, নাকি বাড়বে।

আর Bank of Canada সুদ না বাড়ালেও পাঁচ বছরের স্থির মর্টগেজের সুদ বাড়তে পারে। কারণ এ ধরনের ঋণের সুদ অনেকটাই কানাডা সরকারের বন্ডবাজারের ওঠানামার ওপর নির্ভর করে। বন্ডের ফলন বাড়লে স্থির সুদের মর্টগেজেও চাপ পড়ে। ফলে বাড়ির দাম কমেছে বলেই বাড়ি কেনার জন্য নেওয়া ঋণের খরচও একই সঙ্গে কমবে, এমন কোনো নিয়ম নেই।

বাজারের এই সংকট এখন রিয়েলটরদের ঘরেও পৌঁছেছে। রিয়েল এস্টেট পেশার আয় মূলত বাড়ি কেনাবেচার কমিশনের ওপর নির্ভরশীল। বাড়ি বিক্রি কমলে রিয়েলটরদের কমিশন পাওয়ার সুযোগও কমে যায়। Ontario-র নিয়ন্ত্রক সংস্থা Real Estate Council of Ontario বা RECO-এর হিসাবে ২০২৫ সালের শেষে নিবন্ধিত রিয়েল এস্টেট পেশাজীবীর সংখ্যা আগের বছরের তুলনায় ১.৩৬ শতাংশ কমেছে। নতুন নিবন্ধনের আবেদন ২০২৪ সালের ৬ হাজার ৩২৯ থেকে ২০২৫ সালে নেমেছে ৪ হাজার ৬৭১-এ। একই সময়ে নিবন্ধন বাতিলের সংখ্যা বেড়ে হয়েছে ৬ হাজার ৪৫৭।

সরকারি এই হিসাবেও বাস্তব পরিস্থিতির পুরোটা ধরা পড়ে না। কারণ লাইসেন্স বহাল রেখেও কেউ অন্য চাকরি বা ব্যবসাকে প্রধান পেশা হিসেবে বেছে নিলে তিনি এখনো নিবন্ধিত রিয়েলটর হিসেবেই গণনায় থাকেন। বর্তমানে অনেক রিয়েলটরকেই বিকল্প আয়ের পথ খুঁজতে দেখা যাচ্ছে। বাড়ি বিক্রি না হলে আয় নেই, অথচ গাড়ি, বিজ্ঞাপন, অফিস, লাইসেন্স, বীমা ও অন্যান্য খরচ থেকেই যায়। কয়েক বছর আগের মতো সহজে বাড়ি বিক্রি করে কমিশন পাওয়ার সুযোগও এখন অনেক কম। এই বাস্তবতায় রিয়েলটর পেশা এখন বড় ধরনের সংকটের মুখে।

মর্টগেজ এজেন্টদের ব্যবসাতেও পরিবর্তনের চাপ বাড়ছে। বাড়ি বিক্রি কমলে নতুন মর্টগেজের সংখ্যাও কমে। Ontario-র আর্থিক খাতের নিয়ন্ত্রক FSRA বলছে, বাড়ির দাম কমা ও মানুষের আর্থিক দুর্বলতার কারণে কিছু ঋণগ্রহীতার প্রচলিত ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানে মর্টগেজ নবায়ন করা কঠিন হয়ে উঠতে পারে।

এই পেশার জন্য আরও বড় পরিবর্তন আসছে প্রযুক্তি থেকে। কৃত্রিম বুদ্ধিমত্তা ইতিমধ্যে মর্টগেজের কাগজপত্র পরীক্ষা, আয় ও সম্পদের হিসাব, বিভিন্ন ঋণদাতার শর্ত তুলনা এবং প্রাথমিক যোগ্যতা যাচাইয়ের কাজ করতে শুরু করেছে। সাধারণ ধরনের মর্টগেজের ক্ষেত্রে ভবিষ্যতে বহু গ্রাহকের একজন এজেন্টের কাছে যাওয়ার প্রয়োজনই নাও হতে পারে। কানাডা রেভিনিউ এজেন্সিও এমন একটি নিরাপদ ডিজিটাল ব্যবস্থা তৈরির সম্ভাবনা পরীক্ষা করছে, যার মাধ্যমে গ্রাহকের অনুমতি নিয়ে ঋণদাতা সরাসরি সরকারি আয়সংক্রান্ত তথ্যের সত্যতা যাচাই করতে পারবে। এটি চালু হলে ভুয়া আয়পত্র, পরিবর্তিত করের কাগজ কিংবা আয় বাড়িয়ে দেখিয়ে মর্টগেজ পাইয়ে দেওয়ার মতো কারসাজির সুযোগ অনেক কমে যাবে।

টরন্টোর বাড়ির বাজারে তাই সংকট এখন শুধু বাড়ির দামের নয়। বিক্রেতা ভাবছেন আজ লোকসানে বিক্রি করবেন, নাকি আরও অপেক্ষা করে বড় লোকসানের ঝুঁকি নেবেন। রিয়েলটর ভাবছেন পরের বিক্রিটি কবে হবে। মর্টগেজ এজেন্ট ভাবছেন নতুন গ্রাহক কোথা থেকে আসবে এবং তাঁর কতটা কাজ ভবিষ্যতে প্রযুক্তির হাতে চলে যাবে।

ক্রেতার হাতে এখন অপেক্ষার বিস্তর সুযোগ আছে। কিন্তু বিক্রেতা এবং এই বাজারকে ঘিরে জীবিকা গড়ে তোলা হাজারো মানুষের হাতে সেই সময় কতটা আছে, সেটিই এখন বড় প্রশ্ন।

তথ্যসূত্র:
Toronto Regional Real Estate Board (TRREB)
Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)
The Toronto Star

FAQ

টরন্টোতে আগস্ট ২০২৬-এ বাড়ির গড় দাম কত ছিল?

GTA-তে আগস্ট ২০২৬-এ গড় বিক্রয়মূল্য ছিল ৯,৯৩,৪১০ কানাডীয় ডলার, যা এক বছর আগের তুলনায় ২.৭ শতাংশ কম।

টরন্টোর বাড়ির দাম কি এখনও কমছে?

বছরওয়ারি হিসাবে হ্যাঁ—গড় বিক্রয়মূল্য ২.৭ শতাংশ এবং MLS HPI Composite benchmark ৪.৫ শতাংশ কমেছে। তবে জুলাই থেকে আগস্টের seasonally adjusted HPI প্রায় অপরিবর্তিত ছিল।

২০২৬ সালে টরন্টোর বাড়ির দাম কোথায় যেতে পারে?

CMHC-এর Summer 2026 baseline forecast অনুযায়ী Toronto CMA-তে ২০২৬ সালের গড় MLS resale price প্রায় ১০.২০ লাখ ডলার হতে পারে। এটি পূর্বাভাস, নিশ্চিত ফল নয়।

টরন্টোতে মর্টগেজ নবায়ন কেন গুরুত্বপূর্ণ?

কম সুদের পুরনো mortgage নবায়নের সময় সুদের হার ও মাসিক পেমেন্ট বেড়ে যেতে পারে। পাশাপাশি বাড়ির দাম কমলে homeowner-এর equity buffer কমে refinancing কঠিন হতে পারে।

২০২৭ সালে টরন্টোতে কতজন refinancing সমস্যায় পড়তে পারেন?

Bank of Canada-এর হিসাব অনুযায়ী বর্তমান বাড়ির দাম থাকলে প্রায় ৯ শতাংশ Toronto-area borrower প্রয়োজন হলে refinancing-এ সমস্যায় পড়তে পারেন। দাম আরও ১০ শতাংশ কমলে এই অনুপাত প্রায় ১২ শতাংশ হতে পারে।

Bank of Canada-এর বর্তমান policy rate কত?

২ সেপ্টেম্বর ২০২৬-এর সিদ্ধান্ত অনুযায়ী policy rate ২.২৫ শতাংশ।