ঢাকা, ৭ নভেম্বর – মহানগর বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা বা ‘ডিটেইল্ড এরিয়া প্ল্যান’ (ড্যাপ) ঘোষণার পর গতি হারিয়েছে আবাসন খাত। অনেকেই বলছেন, রাজউকের নতুন ড্যাপ ছোট প্লটের মালিকদের বেকায়দায় ফেলে দিয়েছে। তবে রাজউক মনে করে, ছোট প্লটের মালিকদের জন্য বিশেষ সুযোগও রয়েছে নতুন ড্যাপে। ছোট প্লট একত্রীকরণের মাধ্যমে বিশেষ সুবিধা পাবেন মালিকরা। দুটি ছোট প্লট একত্রীকরণ করা হলে দশমিক ২৫ শতাংশ প্রণোদন পাবেন মালিকরা। তবে একত্রীকৃত প্লটের আয়তন হতে হবে কমপক্ষে ছয় কাঠা।
নতুন ড্যাপ অনুযায়ী, যেহেতু ছোট প্লটগুলো উচ্চ ভবন করার সুযোগ থেকে বঞ্চিত, তাই অনেকে বাধ্য হয়ে দুটি প্লট একত্রীকরণের আবেদন করছেন। বিশ্লেষকরা মনে করেন, রাজউকের এ পরিকল্পনা অবাস্তব ও কল্পনাপ্রসূত। এটি বাস্তবায়ন করতে গেলে মানুষের মধ্যে ঝগড়াবিবাদ বেড়ে যাবে।
নতুন ড্যাপে বলা হয়েছে- উন্নয়নকল্পে একাধিক প্লট একত্রীকরণ করা যাবে এবং একত্রিত প্লটসমূহ একটি অখণ্ড প্লট হিসেবে গণ্য হবে। এই অখণ্ড প্লটের ক্ষেত্রে জমির ক্ষেত্রফল বিবেচনা করে সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন এবং সংলগ্ন রাস্তার প্রশস্ততা বিবেচনা করে এফএআর বা ‘ফার’ (ফ্লোর এরিয়া রেশিও) সূচক নির্ধারণ করা হবে।
রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ গত ২৩ আগস্ট ড্যাপের যে গেজেট প্রকাশ করেছে, তাতে মোহাম্মদপুর, কল্যাণপুর, পীরেরবাগ, আগারগাঁও, বাড্ডার মতো এলাকাগুলোয় ‘ফার’ কম দেওয়া হয়েছে। যার ফলে এসব এলাকায় ৩ থেকে ৪ তলার বেশি ভবন করা যাবে না। তবে এসব এলাকায় দুটি প্লট যদি যুক্ত হয়ে ৬ কাঠার প্লট হয়, তা হলে গ্রিন স্পেসের সুবিধা পাবেন ভবন মালিকরা।
রাজউক ঘোষিত এ সুবিধা গ্রহণ করতে এরই মধ্যে বিভিন্ন এলাকায় অনেকেই প্লট একত্রীকরণের আবেদন করেছেন। গত ১ থেকে ৩১ অক্টোবর পর্যন্ত রাজউকে একত্রীকরণের জন্য আবেদন জমা
পড়েছে ১৫টি। তার মধ্যে বসুন্ধরা আবাসিক প্রকল্প এলাকায় ৮টি, আফতাবনগরে ৩টি, বনশ্রী আবাসিক প্রকল্পে ২টি, ইউনাইটেড সিটিতে ১টি ও ইস্টার্ন হাউজিং মহানগরে ১টি। এই সময়ের মধ্যে পরিকল্পনা অনুমোদনের আবেদন জমা পড়েছে ১২০টি।
এ বিষয়ে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (রাজউক) নগর পরিকল্পনাবিদ (চলতি দায়িত্ব) মো. আশরাফুল ইসলাম বলেন, ‘ড্যাপ ঘোষণার পর ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্রের হার কমেছে, এটি সঠিক নয়। বরং আগের চেয়ে বেড়েছে। কোনো কোনো অঞ্চলে, যেমন- সাভার, আশুলিয়া, গাজীপুর অঞ্চলে ড্যাপ গেজেট হওয়ার পর আবেদন বেড়েছে। আগে সাভার, আশুলিয়া এবং কেরানীগঞ্জ এলাকায় ছাড়পত্র পেত না। নতুন ড্যাপ গেজেট হওয়ার কারণে অনেক এলাকা আবাসিক বা মিশ্র আকারে চিহ্নিত করা হয়েছে। আগের ড্যাপে ওই সব এলাকায় দোতলা ভবনের বেশি অনুমোদন দেওয়া হতো না। বর্র্তমান ড্যাপে সেই বাধ্যবাধকতা তুলে দেওয়ায় ওই সব এলাকার মানুষ নকশা অনুমোদনের আগ্রহ প্রকাশ করছে।’
নতুন ড্যাপ ছোট প্লটের মালিকদের জন্য গলার কাঁটা হয়ে দাঁড়িয়েছে- এমন অভিযোগের বিষয়ে আশরাফুল ইসলাম বলেন, ‘এটি এখন বলা হচ্ছে। কিন্তু যদি সমন্বয় না করি, তা হলে একসময় দেখা যাবে বর্তমান সমস্যা আরও প্রকট আকার ধারণ করবে। ছোট ছোট প্লট কোনো কোনো জায়গায় কিছুটা কমে আসবে। কিন্তু আবার প্লটগুলো যদি একত্রিত হয়, তা হলে আগের চেয়ে বেশিও পেতে পারে।’
তবে রাজউকের এ পরিকল্পনাকে অবাস্তব এবং অবৈজ্ঞানিক বলে মন্তব্য করেছেন নগরবিদ ও স্থপতি ইকবাল হাবিব। তিনি বলেন, ‘ঢাকা শহরে ফ্লোর শেয়ারিংয়ে অনেক সময় মারামারি-কাটাকাটি হয়। সেখানে প্লট শেয়ারিং অবাস্তব; এটি হবে না। রাজউক ভুল বোঝাচ্ছে।’
তিনি বলেন, ‘রাজউক যে দশমিক ২৫ শতাংশ ইনসেনটিভ দেওয়ার কথা বলছে, ওটা ভুল কথা। এটা বাস্তবায়ন করতে হলে যথেষ্ট প্রণোদনা দিতে হবে। দশমিক ২৫ শতাংশ যথেষ্ট নয়।’
রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব)-এর দাবি, নতুন ড্যাপ ঘোষণার পর নতুন করে কোনো প্ল্যান পাস করা হচ্ছে না। আগে যেসব প্ল্যান অনুমোদন নেওয়া ছিল, সেগুলোতেই কাজ হচ্ছে।
এ বিষয়ে রিহ্যাবের ভাইস প্রেসিডেন্ট-১ কামাল মাহমুদ বলেন, ‘আগের কাজগুলোই চলমান। নতুন কোনো কাজ হচ্ছে না। যেগুলো প্ল্যান পেয়েছিলাম, সেগুলোতে কাজ করতেই হবে। বর্র্তমানে আমরা থেমে আছি। আসলে ড্যাপে কি হবে না হবে, এটি নিয়ে আমরা চিন্তিত। আমরা রিভিউ করানোর জন্য বারবার চেষ্টা করছি। রিভিউ হওয়ার পর আমরা কাজ করব।’
প্লট একত্রীকরণের বিষয়ে তিনি বলেন, ‘ভাই ভাই একসঙ্গে বাড়ি করতে পারে না। দুটো প্লট একত্রীকরণ হবে? এটি অবাস্তব। এটি কখনো হবে না।’
সূত্র: আমাদের সময়
আইএ/ ৭ নভেম্বর ২০২২
